房产加名税应考虑地产调控取向

房产加名税应考虑地产调控取向

婚前房产加名税已经成为一个全社会沸沸扬扬的问题，目前政策并未最终落定。南京地税部门频繁“变脸”最为滑稽，这也折射出在该问题上各方势力博弈的强烈。　　不久前颁布的《婚姻法(司法解释三)》已经将婚姻权利高度契约化了，从而引发婚姻双方对婚前房产权利的高度关注，并产生对各自权利的猛烈博弈。婚前房产加名趋势则是高度契约化的直接后果。　　我们知道，如果是家庭内部的财产权利转移，比如《继承法》里面规定父母的财产给儿子(法定继承人)，是不缴纳契税的——当然，我们不知道以后中国会不会出台《遗产税》。另外，夫妻婚姻破裂，平均分割房产，对原归属人也不征收契税。所以，婚前房产因不属于家庭内部财产，那么在其权利转移的时候(变成双方共有的家庭财产)，的确符合《契税条例》的征税条件。　　从价值取向上说，我们并不认为不加考量、一味增加税赋是件好事，我们认为，应当要慎重并且策略性地使用这个工具，而且要仔细评估所达到的效果。　　首先，我们要确定婚前房屋产权证加名其实是房屋权属的部分转移，即以部分赠与征收契税(简单一点，可以看作是家庭内部买卖了半套房)，所以应当按照加名之后的拥有人权重比例的总价值来确定税基。一般而言，这个比例是50%。　　其次，契税的一般税率是3%，但我们知道，中国的房地产调控政策是鼓励自住和小户型的，打击投机和投资性购买。比如在房产买卖交易的契税中，如果是自住的住宅，则按照一般的税率来征收。如果是低于90平米以下的普通自住住宅，大约是按照1%的税率征收。我们认为这个原则应当延续到婚前房屋产权加名税上，如果婚前房产是夫妻双方唯一的一套自住住房，那么我们倾向于干脆就不征税，实际上在西方很多国家，契税政策在相当程度上是考虑社会政策的取向。　　如果夫妻一方有婚前房，且婚后双方又买房，此时另一方在《婚姻法(司法解释三)》的诱致下，产生了要求将婚前房加名的要求，那么我们猜测，在整体二套房的情况下，政府应当保持3%左右的一般性契税税率。如果在计算婚后房之后，婚前房属于三套房以上，那么我们猜测，政府会进一步提高婚前房加名税的契税税率，比如达到5%以上的水平。　　一个较高的契税水平，则可以弱化频繁变动产生的“隐藏行为”。比如，在房地产限购政策出来之后，很多人都尝试着通过变动和增减房产证上的名字，来达到突破限购令的目的，从而享受一个较优的贷款利率，甚至有“丈母娘和老公结婚”的组合招数。但一旦有“区别性”的房产证加名税，那么这种频繁变动将变成一个成本极高的行为，支付的成本从过去的几百块变成了几万块。　　中央政府已经反复表态调控房地产市场，但是它并不想用一种整体性的工具挤压房地产泡沫，比如通过提高利率的方式来控制过度需求。而是希望通过渐进的“区分性政策”来达到目的，一个棘手的问题就是必须搞清楚家庭内部的房产状态。《婚姻法(司法解释三)》则部分发挥了这个功能。之后，无论是婚前房地产加名税、或者进一步的房产税改革，都是在这种“区分性”调控政策的推进而已。

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