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房产加名税应考虑地产调控取向

发布时间:2021-01-21 15:46:32 阅读: 来源:太阳镜厂家

房产加名税应考虑地产调控取向

婚前房产加名税已经成为一个全社会沸沸扬扬的问题,目前政策并未最终落定。南京地税部门频繁“变脸”最为滑稽,这也折射出在该问题上各方势力博弈的强烈。  不久前颁布的《婚姻法(司法解释三)》已经将婚姻权利高度契约化了,从而引发婚姻双方对婚前房产权利的高度关注,并产生对各自权利的猛烈博弈。婚前房产加名趋势则是高度契约化的直接后果。  我们知道,如果是家庭内部的财产权利转移,比如《继承法》里面规定父母的财产给儿子(法定继承人),是不缴纳契税的——当然,我们不知道以后中国会不会出台《遗产税》。另外,夫妻婚姻破裂,平均分割房产,对原归属人也不征收契税。所以,婚前房产因不属于家庭内部财产,那么在其权利转移的时候(变成双方共有的家庭财产),的确符合《契税条例》的征税条件。  从价值取向上说,我们并不认为不加考量、一味增加税赋是件好事,我们认为,应当要慎重并且策略性地使用这个工具,而且要仔细评估所达到的效果。  首先,我们要确定婚前房屋产权证加名其实是房屋权属的部分转移,即以部分赠与征收契税(简单一点,可以看作是家庭内部买卖了半套房),所以应当按照加名之后的拥有人权重比例的总价值来确定税基。一般而言,这个比例是50%。  其次,契税的一般税率是3%,但我们知道,中国的房地产调控政策是鼓励自住和小户型的,打击投机和投资性购买。比如在房产买卖交易的契税中,如果是自住的住宅,则按照一般的税率来征收。如果是低于90平米以下的普通自住住宅,大约是按照1%的税率征收。我们认为这个原则应当延续到婚前房屋产权加名税上,如果婚前房产是夫妻双方唯一的一套自住住房,那么我们倾向于干脆就不征税,实际上在西方很多国家,契税政策在相当程度上是考虑社会政策的取向。  如果夫妻一方有婚前房,且婚后双方又买房,此时另一方在《婚姻法(司法解释三)》的诱致下,产生了要求将婚前房加名的要求,那么我们猜测,在整体二套房的情况下,政府应当保持3%左右的一般性契税税率。如果在计算婚后房之后,婚前房属于三套房以上,那么我们猜测,政府会进一步提高婚前房加名税的契税税率,比如达到5%以上的水平。  一个较高的契税水平,则可以弱化频繁变动产生的“隐藏行为”。比如,在房地产限购政策出来之后,很多人都尝试着通过变动和增减房产证上的名字,来达到突破限购令的目的,从而享受一个较优的贷款利率,甚至有“丈母娘和老公结婚”的组合招数。但一旦有“区别性”的房产证加名税,那么这种频繁变动将变成一个成本极高的行为,支付的成本从过去的几百块变成了几万块。  中央政府已经反复表态调控房地产市场,但是它并不想用一种整体性的工具挤压房地产泡沫,比如通过提高利率的方式来控制过度需求。而是希望通过渐进的“区分性政策”来达到目的,一个棘手的问题就是必须搞清楚家庭内部的房产状态。《婚姻法(司法解释三)》则部分发挥了这个功能。之后,无论是婚前房地产加名税、或者进一步的房产税改革,都是在这种“区分性”调控政策的推进而已。

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